[용적률/건폐율] 재건축, 재개발의 필수 용어 - 쉽게 설명!

부동산을 공부한다면 재건축/재개발에 대해서도 투자를 해볼까 생각해보신 분들이 많을 거라 생각됩니다.

 

집을 지을 때 높게 짓는다면 그만큼 입주할 세대수가 많아지고 그만큼 분양할 인원이 늘어나니 수익성이 늘어나겠죠?

그래서 해당 지역의 토지(지목)의 구분에 따라서 나라에서 지정한 종류에 따라 건축할 수 있는 높이를 알아야 합니다.

 

우리는 높은 수익성을 추구하기 때문에 높고 넓게 쌓을 수 있어야 좋겠죠? 하지만 주변 환경과의 조화를 위해 국가에서는 건축물에 대해서 규제를 하고 있습니다. 투자를 위해서는 규제에 대한 내용을 숙지하셔야 합니다.

 

자, 그럼 용어부터 설명 드리겠습니다.

건폐율과 용적률이라는 용어인데요. 얼마나 넓은 면적에 집을 건축하고 얼마나 높게 쌓을 수 있냐는 것입니다.

 

건폐율

우리가 지을 땅은 제한적이잖아요. 그 땅 중에서 건물이 차지하는 면적을 얼마까지 할 수 있느냐는 비율입니다.

보유하고 있는 땅을 건축물로 100% 꽉 채운다면 산책할 산책로도 없고 옆집이랑 바로 맞닿는 집을 만들면 안되니까요!

만약 건폐율이 60%에 해당한다면 아래 그림과 같이 전체 면적 중에 60% 내의 면적에서 집을 지을 수 있습니다.

건폐율

회색이 보유하고 있는 토지의 면적이라면 파란색으로 표시한 부분이  건축할 수 있는 (1층) 토지의 면적입니다.

 

용적률

용적률

한국인이라면 높은 층에 사는 게 큰 목적 중에 하나 겠죠? 용적률은 얼마나 많은 층을 쌓을 수 있는 지에 대한 수치입니다.

너무 높게된다면 주변 건물의 조망권, 일조권 등을 방해할 수 있기 때문에 이러한 규제가 있는 것이죠.

 

계산방법 : (1층~최고층의 면적의 합) / 보유하고 있는 토지의 면적

* 계산시 지하층은 제외하여 계산합니다.

 

규제 법령

토지의 용도 분류에 따라 건폐율과 용적률 기준이 나뉘는데요. 용도지역, 용도구분별 용적률의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도 지역의 특성 등을 고려하여 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.

 

용적률의 경우 본 법안을 기본적으로 따르지만 각 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군의 조례를 따릅니다.

예외적으로 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수도 있습니다. 각 시/도/군의 조례에 따르기 때문에 재개발/재건축 투자를 계획하고 계시다면 해당 지역의 조례를 살펴보시는 것이 좋습니다.

제가 생각하고 있는 지역은 현재 천안시이기 때문에 천안시의 조례를 아래와 같이 공유드리니 참고해주세요!

 

천안시 도시계획 조례 제61조(용도지역안에서의 용적률)

① 영 제85조제1항의 규정에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.

4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트 이하

③ 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제3항제1호에 따라 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택으로서 각각 임대의무기간이 8년 이상인 경우에 한정한다)을 건설하는 경우 완화하는 용적률의 범위는 제1항제1호부터 제6호까지의 용적률의 120퍼센트로 한다. <신설 2020. 12. 21.>

④ 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제3항제2호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지 외에 건설하는 기숙사(「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사를 말한다)에 대해서는 영 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설을 허용할 수 있다. <신설 2020. 12. 21.>

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「사립학교법」에 따른 학교법인

3. 「한국사학진흥재단법」에 따른 한국사학진흥재단

4. 「한국장학재단 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국장학재단

5. 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 출자하여 설립한 법인

⑤ 지방 소도읍지역안에서 건축할 수 있는 건축물(공동주택은 제외 한다)의 용적률은 제1항의 규정에 의한 용적률의 110퍼센트 미만의 범위 안에서 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2020. 12. 21.>