법정지상권의 해결 방안(지료 청구 및 계산법 포함)

토지만 또는 건물만을 경매로 취득하는 경우 법정 지상권 물건이 많이 존재합니다. 이러한 특수 물건을 해결하는 데에는 추가 협상 절차나 법정 소성 절차가 있기 때문에 경매 초보자는 접근하지 않는 것이 좋습니다. 그래서 법정지상권이 성립하는지 자료를 바탕으로 확인하는 것이 우선적입니다. 만약 지상권이 성립하는 경우, 아래와 같은 전략으로 토지의 권리를 활용하시면 됩니다.

법지권 해결 방법

 

이 글을 이해하기 위해서는 법정지상권의 기본 의미와 조건을 알아야 이해할 수 있기에 아직 정확히 모르신다면 아래의 글을 먼저 확인하신 뒤에 읽으시는 것을 권장드립니다.

부동산 법정지상권의 의미와 성립 요건(기준)

 

1. 건물주에게 토지 매각

1번과 2번항목의 경우 추가로 소송하는 절차없이 건물주와 협상을 통해 매매를 진행하는 방법입니다. 경매로 나온 물건은 경매라는 절차를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받기 때문에 현재 시세와 낙찰 금액 사이에서 조율하여 협상하는 것이 필요합니다.

 

2. 건물주에게서 건물 매입

건물주가 건물을 더이상 사용할 계획이 없거나 수익성이 낮다고 판단하는 경우에 건물을 오히려 매입할 수도 있습니다. 적절한 가격에 매입을 할 수 있다면 추가 절차 없이 매입을하는 것도 방안이 되겠습니다. 사실 낙찰받으신 분은 이 땅이나 건물이 괜찮다고 판단하셔서 경매로 낙찰을 받으셨을 겁니다. 대부분의 건물주는 거의 시세대로 매도하고 싶은 마음이 크기 때문에 지료 청구 금액시 얻는 수익 금액과 건물의 매입시 발생할 수 있는 수익을 비교하셔서 매입 가격을 결정하셔서 매입하는 것도 하나의 방법이 되겠습니다.

 

3. 지료 청구

토지를 경공매로 취득하셨는데 그 토지에 건물이 있고 법정지상권이 성립하는 경우 토지 주인이시더라도 건물을 마음대로 할 수 없습니다. 그렇기에 토지를 임의로 사용하고 있는 건물주와 협상하는 것이 가장 좋겠지만 협상이 제대로 이루어지지 않는 경우 지료를 받아낼 수 있도록 소송하는 것입니다. 지료 청구 소송인데 이를 통해 토지의 이용금액을 받아내는 것입니다. 대부분의 지료청구 소송에서는 토지주가 받아낼 수 있는 금액이긴 합니다. 이렇게 소송을 제기하시면 지료를 지급하라고 결론이 납니다.

지료를 건물주가 지급하지 않는다면?

반응형

토지의 소유권 이전 시점부터 2년 동안 지료를 건물주가 내지 않았다면 법정지상권은 무효화가 됩니다.(2년의 소멸시효) 그렇기에 법정지상권 소명 청구의 내용증명을 건물주에게 보내고 건물철거 소송을 진행합니다. 지료 미납에 대해 해당 건물을 경매 청구를 진행합니다. 경매 진행시 법원에 건물철거 소송 내용을 추가합니다. 이렇게 하면 경매 자료에 건물철거소송이 진행되는 내용이 나오기 때문에 아무도 입찰하지 못하게 됩니다. 그렇게 최저가로 건물까지 매입하게 되면서 건물의 소유권도 넘어오게 하는 전략을 진행하실 수도 있습니다.

 

지료 금액 계산

지료는 일반적으로 공시지가 또는 감정가를 토대로 결정됩니다. 해당 금액에서 약 6-8%의 금액을 1년치 지료로 산출하게 됩니다. 아래의 예시를 참고 부탁드립니다. 일반적으로 공시지가 대비 감정가가 높은 경우가 많기 때문에 가급적 감정가를 통해 계산해보는 것이 적절합니다.

예시)

• 평당 공시지가 : 1,000,000원
• 총 면적 : 50평
• 적용 요율 : 6-8%(8%로 선정)
• 계산 결과 : 1,000,000 * 50 * 8% = 4,000,000원(1년)

월 환산시 약 333,000원의 금액을 청구할 수 있습니다. 위 예상 금액을 바탕으로 수익 전략을 계산하시어 경매 입찰을 준비해보시는 것도 좋을 것 같습니다.