[경매]권리분석: 대항력이 있는 임차인의 배당 요구는?(예시로 정리)

권리분석은 경매에 있어 가장 기본적으로 확인해야할 사항입니다. 권리관계를 제대로 확인하지 않을 경우 경매로 싸게 낙찰받으려다가 오히려 돋을 잃거나 일부 손해를 겪는 경우가 있습니다. 그래서 권리분석을 명확하게 실시해야 합니다.

경매

주거/상가 건물에서는 임차인의 대항력을 우선적으로 확인해야 합니다.

대항력이란?

대항력은 임차인이 거주/사업하는 공간이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때 낙찰자로부터 돈을 우선적으로 받아갈 수 있는 권리를 의미입니다. 대항력이 있다면 경매의 최종 날찰 후 낙찰자가 임차인의 보증금을 부담해야합니다. 대항력이 없는 세입자의 경우 경매 낙찰 후 배당 순위에 따라 낙찰금을 받아가게 됩니다. 순위가 늦을 수록 받아가는 금액이 적거나 없을 수 있습니다. 임차인이라면 못받은 금액에 대해서는 낙찰자에게 1)채무자에게 소송을 하거나 2)포기하는 수밖에 없습니다.

대항력은 어떻게 갖출 수 있을까요?

등기부등본에서 자신이 전입한 날짜까지 근저당권(압류, 가압류, 근저당, 전세권 등)이 없어야 하고 전입 신고한 경우입니다. 이 경우에만 대항력이 발생하며 자신이 전입한 날짜 안에 근저당권이 있다면 대항력이 없습니다. 그래서 임차인의 경우 계약 전에 등기부등본을 반드시 확인해야합니다. 아래와 같이 예제를 추가하였습니다. 임차인의 전입은 2019-03-11인데 최초의 근저당은 2016-05-24과 같이 전입일보다 근저당이 먼저 발생하였습니다. 이 경우 대항력이 없다는 것입니다.

대항력 없는 임차인 - 최초 근저당보다 늦은 전입일

소액임차인 우선변제 기능

단, 반전세 또는 월세를 사는 경우 보증금이 적을텐데 소액임차인에 해당할 경우 우선적으로 배당을 받아갈 수 있습니다. 이 경우 반드시 전입신고가 경매신청일 이전에 되어있고 배당 신청을 기한 내에 해야합니다.(기한을 넘길 경우 우선 변제 권한을 잃게 됩니다.) 소액임차인의 기준은 아래와 같으며 자세한 사항은 클릭하면 해당 법령 홈페이지로 넘어가니 참고해주세요.

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소액임차인 우선 변제 기준

소액임차인의 권한은 계약의 시기별로 차이가 있습니다. 그렇기 때문에 보증 금액과 우선변제되는 금액을 반드시 확인하시는 것이 좋습니다. 보증금액의 전부를 공제해주는 것이 아니라 일부 금액을 변제해주는 것이기 때문에 처음 임대차 계약 당시에 대항력/배당순위를 확인해보는 것이 좋습니다.

배당 권리란?

여기서 배당의 의미는 경매에서 낙찰자가 낙찰받은 금액에서 임차인을 포함한 저당권자들이 권리순서에 맞게 그 금액을 받아갈 수 있는 권리를 의미합니다.
경매가 시작되고 배당 기일에 맞춰 임차인이 배당요구를 한 경우, 임차인은 낙찰자가 낙찰받은 금액에서 낙찰 순서에 의해 받아가게됩니다. 이때 중요한 사항이 있습니다. 바로 배당을 받기 위해서는 확정일자를 기준으로 배당 받을 순서를 결정하게 됩니다. 확정일자를 아래 권리 순서에 맞게 끼워넣어 낙찰 금액에 따라 순서대로 차감해서 임차인이 얼마의 금액을 배당받을지 유추할 수 있습니다.

등기부등본의 권리 순서표

권리순서가 다른 권리대비 늦은 경우나 확정일자를 받지 않은 경우는 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 만약 대항력이 있는 임차인인 경우 남은 금액을 낙찰자가 직접 주어야 합니다. 만약 대항력이 없는 경우는 낙찰자가 책임져야할 임차인의 보증금은 없습니다. 임차인은 배당으로만 돈을 받을 수 있다는 의미입니다. 그렇기 때문에 임차인의 경우 임대차계약 후 전입신고/확정일자 받는 것을 꼭 해야합니다. 경매에 참여하시는 분들은 배당순서에 따라 임차인이 받아가게될 보증금 금액을 확인하고 입찰하셔야 합니다.