[경매] 임의경매와 강제경매는 차이가 뭘까요?

부동산 경매의 경우 법원을 통해서 진행됩니다. 근데 법원에서 진행되는 경매인데 경매의 종류가 임의경매와 강제경매로 나뉘어져 있는데 뭐때문에 다른지 궁금하신 분들이 많을 것 같습니다. 법원에서 진행되는 절차에서는 차이가 없지만 첫 시작점이 다르다는 데에 의미가 있습니다.

 

부동산 경매란?

부동산 경매

채무자(돈을 빌린 자)가 채무로 인하여 채무자가 가지고 있는 부동산을 현금화하여 채권자의 채권을 금전적으로 만족시켜주는 절차입니다.

 

임의 경매와 강제경매의 비교

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구분		임의경매	강제경매
공통점	경매 절차	법원을 통해 집행되며 개시 후 낙찰까지 동일하게 이루어짐
차이점	경매 시작	담보권 실행	집행권(법원 판결문, 공정증서 등)에 기반한 실행
	집행 대상	담보권(근저당권, 전세권, 질권, 유치권 등)이 설정된 부동산	임의 경매 외의 모든 부동산(채무, 전세권이 없는 임대차 등)
	배당관계	담보권이 설정된 순서에 따라 배당이 진행	안분(비율)배당
	경매 취하 가능 시점	낙찰 후 대금 납부 이전	매각 이후 매수인(낙찰자)의 동의가 있어야 가능
	공신력	없음(등기부등본)	있음(판결문, 공정증서를 통해)

 

임의 경매란?

간단히 설명드리면 채무자가 가진 부동산을 바탕으로 채무자와 채권자가 합의하여 등기부등본에 담보를 명시해두며 채무자가 채무를 갚지 않는 경우 이 담보권을 바탕으로 부동산을 경매 법원에 넘겨 현금화 하는 활동을 경매라고 보시면 됩니다.

예를 들어 설명을 드리면 아래와 같은 에피소드라고 보시면 됩니다.

전세집을 계약할 때, 집주인과 합의하여 세입자인 사람은
등기부등본에 '전세권'을 설정합니다.
근데 계약기간이 만료되어 나가려고하는데 집주인이 전세자금을 돌려주지 않습니다.
이럴때, 등기부등본에 있는 '전세권'을 바탕으로 임의 경매를 신청합니다.
이렇게 임의 경매가 시작되게 되고 낙찰되면 배당 결정에 따라 배당받아 보증금을 돌려 받습니다.

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임의 경매는 일전에 채무자와 합의된 물권이기 때문에 채무자와 원만히 합의할 경우 경매를 중지시키거나 중단시키기가 쉽습니다. 이를 위해서는 채무자가 채권자에게 밀린 이자를 내거나 원금의 일부를 갚는 등의 행동을 취해야 합니다. 이렇게 경매 취하 절차가 쉽다보니 채권 금액이 작을 경우 경매가 취하되거나 중단되는 경우가 많으니 경매시에 이를 알아두시면 좋습니다.

 

강제 경매란?

일반적으로 등기부등본에는 명시되지 않은 채권이라 공신력을 가진 별도의 집행권을 얻어낸 뒤에 그 집행권을 바탕으로 경매를 신청하게 됩니다. 채권자 입장에서는 별도의 집행권을 받아내야하기때문에 시간과 노력이 추가로 소요되기 때문에 임의 경매보다는 더 힘들다고 볼 수 있습니다.

예를 들어 설명드리면 아래와 같은 에피소드입니다.

 

전세집을 계약할 때, 세입자는 전세계약을 맺고 집에 입주합니다.
입주 후 계약 만료일이 다가와 다른 집으로 이사가기위해 전세자금을 돌려받기를 요청합니다.
하지만 집주인이 전세자금이 없다며 이를 계속 거부합니다.
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이럴때, 임차인은 전세 계약을 바탕으로 법원에 판결을 요청합니다.
법원에서 전세자금에 대해서 돌려 주어야한다는 판결을 내게 되면 임차인은 이 판결문을 바탕으로 등기에 가압류를 걸거나 경매를 신청하게 됩니다.
그 뒤에는 임의 경매와 동일하게 경매가 진행되고 낙찰자에게 낙찰된 후 배당을 통해 낙찰금을 받게 됩니다.

강제경매의 경우 법원의 판결문을 바탕으로 진행되는 경매이기 때문에 임의 경매처럼 손쉽게 중단시키기는 어렵습니다. 판결문을 뒤집는 일을 진행해야하기때문에 채무자 입장에서는 별도의 소송을 통해 이겨야만 경매를 중단시킬 수 있습니다. 매각 전까지 소송을 진행하게 되면 경매가 지연되는 경우가 있습니다. 한 번 진행되면 오래걸릴 수 있다는 소리입니다. 그렇기 때문에 경매를 하신다면 이러한 차이점을 알고계시면 경매를 진행하는 데에 있어 도움이 됩니다.