재개발 절차와 매매시 주의해야 할 사항

이번 부동산 상승장에서 아파트 가격이 많이 상승했지만 그만큼 큰 하락이 진행되고 있습니다. 재개발의 경우 아직 현물인 아파트가 없고 사업 진행이 더디다는 단점이 있기 때문에 그만큼 큰 가격이 하락되는 경우가 많이 있습니다. 그래도 다른 주변의 아파트에 비해서 실제 완공이 되면 주변의 아파트는 모두 구축이 되지만 재개발 아파트는 신축이라는 장점이 있습니다.

재개발 절차와 입주권 매수 주의사항

재개발의 절차

   1. 기본계획 수립

기본계획이 기본적으로 시에서 설정이 되어야 재개발이 진행될 수 있습니다. 정비구역으로 지정하기 전에 주민공람을 통해 주민의 의견을 수렴하는 자리도 시청에서 마련합니다. 지방 의회의 의견을 듣고 그 이후에 구역지정을 신청하게 됩니다. 아직 사업이 확정이 난 것도 아니기 때문에 영끌로 재개발 투자시 위험도가 크다고 볼 수 있습니다. 구역 주민들의 의견 통일과 의지가 있는 지역이라면 투자가치가 있을 수는 있지만 초기 단계이다 보니 주의가 필요합니다.

 

   2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되면 시청에서 고시를 하게 되고 주민 설명회를 진행하게 됩니다. 이 때 재개발에 대해 기대감이 커지게 됩니다. 이 때가 재개발 구역으로 지정되는 것이라고 보시면 됩니다. 그리고 정비구역 지정일은 권리산정 기준일입니다. 가지고 있는 지분이 정해지는 시점이며 이 시점을 기준으로 이후에 갖게 되는 공유지분에 대해서는 토지를 전부 매입해야지만 분양 자격이 주어지며 전부 매입하지 못하는 경우 현금청산 대상이 됩니다. 이때 조합원 대상이 어느 정도 결정이 된다고 보시면 됩니다.

 

   3. 추진위 구성

조합설립 추진 위원회(5인 이상)를 구성하게 되며 조합을 구성하려고 준비하는 단계입니다. 조합을 설립하기 위해서는 조합 대상자의 70% 이상, 토지 면적의 50% 이상의 동의가 있어야 진행될 수 있습니다.

 

   4. 조합설립 인가

추진위에서 조합설립에 대해 신청을 하게 되며 기준을 만족하게 되면 조합설립을 시장이 승인하게 됩니다. 조합이 설립된다는 것은 사업이 이제 시작되는 것이기 때문에 이 때 가격이 상승하게 됩니다. 설립된 조합이 시공사에게 조감도, 평형, 세대수 등의 정보를 바탕으로 개발 정보를 받게 됩니다.(여러 시공사에서 신청을 받게 됩니다.)

반응형

   5. 사업시행 인가

조합이 시공사로부터 시공사 선정 입찰 공고를 내고 설명회를 개최합니다. 이를 통해 시공사를 최종 선정하게 되는데 사업성이 좋은 경우 여러 시공사에서 입찰하려고하지만 아닌 경우 시공사 선정 단계에서부터 문제가 발생하게 됩니다. 거주자의 이주 계획 및 임대주택 포함 세대수 등 대부분의 계획이 여기서 초안이 완료되어 조합원의 투표가 진행됩니다. 시공사도 가닥이 잡힌 시기이기 때문에 투자자들도 움직이는 상태이고 가격이 크게 상승하기도 하는 단계입니다.

이때 조합원은 분양 신청을 하게 되는데 토지지분에 따라 평형을 신청하게 됩니다. 이때는 아직 층, 동, 호수는 정해지지 않고 관리처분인가 이후에 진행하게 됩니다.(분양신청을 하지 않으면 감정평가 후 현금청산 대상자가 됩니다.)

 

   6. 관리처분 인가

관리처분 인가가 난 뒤부터는 토지와 주택이 입주권으로 변경됩니다. 관리처분 인가 전/후에 따라 취득세가 달라집니다. 그리고 이때 감정평가금액이 결정되고 조합원 분양가가 나오게 됩니다. 조합원 분양가가 높은 경우에는 불만이 쌓여 비대위가 만들어지기도 합니다.

재개발 지역이 조정지역으로 분류되어있는 경우 2018년도 이후 관리처분인가가 난 입주권의 경우 매수가 불가능합니다. (단, 공단 및 국가 기관에서 권리로 인한 경매로 인한 경우 취득할 수 있습니다.)

 

   7.  이주/철거 + 착공/일반분양

원래 있던 공간에서 세입자와 구역에 거주중인 사람이 이주하게 됩니다. 무이자 이주비대출이 나오게 되는데 이 돈으로 사업기간 동안 이주를 하게 됩니다. 만약 이주를 하지 않고 버티는 경우 명도 소송을 통해 모두 강제 이주를 진행하게 됩니다. 그 후 모두 철거를 하고 공사를 시작하게 됩니다. 또한 조합원의 일반분양공고가 나고 분양을 진행하게 됩니다. 이때 층, 동, 호수가 정해지게 됩니다. 이게 완료되면 남은 물량을 바탕으로 일반 분양이 진행됩니다.

 

   8.  준공/사업 완료

소유권이 조합에게 모두 다시 돌아가 실제 입주를 하고 조합이 청산되는 시점입니다. 사업이 완료되어 이득이 발생하게 되면 조합원에게 나누어주고 수익성이 없는 경우 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

 

매수시 구매 가격 보는 방법

매수할 때 감정평가금액, 프리미엄, 조합 분양가 등 다양한 가격이 나와있지만 실제 투입 금액이 얼마나 되는지 정말 볼 때마다 헷갈리는 경우가 많습니다. 아래의 정보를 보고 계산 시 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

재개발 구역의 입주권	금액	비고
조합원 권리가액(감정평가금액)	7,600만원(A)	매도인이 가진 토지의 가격
프리미엄	1억원(B)	매도인이 추가로 받고자 하는 P
이주비 대출	4,000만원(C)	무이자 대출!
조합원 분양가격	2.8억원(D)	분양금을 언제 납부하는지 매수 전 확인 필요(선금이 있는 경우 입주 전 추가 부담금액이 발생할 수 있음)
취득세	약810만원(E) =(A+B)의 토지 취득세 4.6%	건물은 모두 없어지기에 토지 취득세 4.6%가 부여되며 준공이 완료되면 건물분에 대한 취득세를 추가 납부하셔야 합니다.
매수시 투자 금액	1억3600만원(A+B-C)	권리가액-이주비 대출+프리미엄+취득세(4.6%)
총 투자 금액	3억8천만원 + 건물 취득세	B+(D-A)+E / 조합 분양가에서 권리가액은 빠지게 됩니다.(2.8억-7600만원) / 입주시 총 투입된 금액이며 여기서 건물의 취득세가 부가됩니다.

* 건물의 취득세는 매수자(본인)의 주택수에 따라 상이할 수 있습니다.

 

주의사항

재개발 물건은 주의할 것이 정말 많고 이 것들을 놓치면 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 신중하게 매수하셔야 합니다.

• 매도자가 해당 구역 내에 다른 입주권이 있는 물건을 보유하고 있다면 취득한 재개발 물건의 입주권은 소멸됩니다. 그렇기 때문에 매수하기 전에 반드시 매도자가 해당 구역 내에 다른 물건이 있는지 확인하셔야 합니다.
• 재개발 초기에 구매하시는 경우 해당 물건의 노후도 및 수리 비용을 고려하셔야 합니다. 무턱대고 매수하시는 경우 장기간 소요되는 재개발에서 수리비용으로 예상치 못한 금액이 지출될 수 있고 전세 세입자를 구하지 못해 추가로 목돈을 구해야 할 수도 있습니다.
• 재개발의 입주권은 토지의 지분을 기반으로 평형 신청이 이루어집니다. 그에 따라 재개발 구역 내에서도 토지지분이 큰 구역을 고르시는 것이 좋겠습니다.
• 해당 구역의 토지 용도를 확인하셔야 합니다. 토지의 종류에 따라서 건축할 수 있는 높이와 면적이 상이하기 때문입니다. 준주거지역, 상업지역인 경우 높은 건물을 쌓을 수 있도록 용적률이 높고 1종전용주거지역이면 용적률 제한으로 높은 건물을 지을 수 없습니다. 그렇기 때문에 토지의 용도를 반드시 확인하시고 투자하셔서 수익률을 미리 고려하시기 바랍니다.
• 재개발의 가장 위험한 요소인데.. 내부 갈등 및 시와의 갈등으로 인해 지연되다보면 개발구역 해제가 될 수 있습니다. 이럴 경우 매수한 땅의 가치가 크게 하락하기 때문에 재개발 초기에는 주의하시고 들어가시고 안전마진을 두고 투자하시는 것이 올바르겠습니다.
• 종교시설이나 알박기가 있는 경우 가장 위험합니다. 이 시설들로 인해 사업성이 크게 줄거나 사업기간이 상당히 늘어날 수 있으며 이 구역을 제외하고 사업을 진행하는 경우가 있는데 교회나 알박기가 있는지 사전에 확인하시고 투자하시는 것이 바람직합니다.
• 일반적으로 입주권의 경우 대부분 아직 실물이 없거나 감정평가금액이 있기 때문에 프리미엄까지 주택담보대출을 진행할 수 없습니다. 그래서 초기에 현금이 그대로 들어간다는 단점이 있습니다만 아직 재개발 초기단계의 있는 건축물과 같이 실물이 있는 건물은 프리미엄을 적게 투입해 대출 실행으로 총 실투자 금액이 조금 더 적게 투입될 수 있습니다. 그리고 조합원의 분담금액의 납입 시점이 조합별로 다르기 때문에 입주시기에 전액 납부해야 하는지 아니면 사업 중간에 일부 납부가 발생하는지 확인하셔야 합니다.