재개발 지역(천안 대흥 4구역)에 나온 경매 물건, 입주권 받을 수 있을까?

지속되는 금리 인상과 부동산의 매수세 감소에 따라 경매 매물이 증가하고 있습니다. 그래서 다양한 매물들이 나오고 있습니다. 오늘도 경매물건을 보는 도중에 올해 관리처분인가를 받았던 대흥 4구역에 경매 물건이 나온 것을 확인하게 되었습니다.

 

대흥 4구역은 어떤 재개발일까?

상가 경매(1.1억) - 재개발 대흥4

대흥 4구역은 천안에 위치해 있습니다. 천안은 현재 조정지역에서 풀려 현재는 비조정지역에 해당합니다. 대흥4구역 재개발은 천안역 동쪽 아래 지역인 대흥동에 속해있습니다. 이 지역은 동남구의 재개발 구역 중 가장 많은 세대수의 아파트로 확정되었습니다. 처음에는 3000세대 이상으로 얘기가 나왔었지만 2400세대로 축소되었습니다. 그래도 세대수는 가장 많은 아파트입니다. 그리고 시공사가 포스코로 더샵이라는 이름을 달 수 있고 초등학교를 품고있는 초품아가 될 예정입니다. 많은 세대수와 브랜드 아파트, 초등학교를 품고있어 아파트로서의 장점은 모두 갖추고 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 아직 주변지역이 낙후되어있더 개발까지는 시간이 더 소요될 것으로 보입니다.

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경매 물건의 기본 정보 - 2022타경3270

경매 물건 사진자료(대흥동 233)

구분	소재지 정보	면적	감정평가금액(원)	합계 금액(원)
대지권	3층 306호	406m2(122.81평) 중 8.83m2(2.67평)	41,650,000	119,000,000
건물	4층 중 3층	11.47m2(3.47평)	77,350,000

해당 토지의 용도지역은 일반상업지역으로 구분되며 용도는 사무소로 나와있습니다.

건물의 외관대비 감정 평가 금액이 높게 되어있는데 그 이유는 본 물건의 가격에는 재개발 사업으로 인한 입주권 등의 권리관계를 반영하여 가격평가를 진행했다고 감정평가서에 나와있습니다. 하지만 향후 재개발 사업의 진행 및 입주권에 대해서는 확인을 하라고 명시해놓았습니다.

위 감정평가 금액은 이전의 거래가격을 바탕으로 설정되었는데 이전 거래된 물건은 대지면적이 8.8m2로 지금의 경매 물건의 3배의 면적인데 2.17억에 거래되었습니다. 아무래도 감정평가 산출방법을 보니 건물을 기반으로 가격이 책정된 것으로 보입니다.

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감정 평가서 내에는 아래와 같은 내용이 나와있습니다.

감정평가서 내 평가 내용

감정평가 당시에는 분양을 신청하였지만 신청 결과에 대해서는 나와있지 않기때문에 실제로 확인을 진행해야 합니다.

 

그리고 상가건물은 임대되지 않는 것으로 보이며 감정평가를 진행하실때 방문하셨는데 건물 자체의 점유자가 출입을 거부하였다고 하니 만약 낙찰을 받기 전까지는 현장 방문이 어려우실 수도 있을 것 같습니다.

 

입찰 정보

첫 경매 입찰 기일은 2022년 11월 15일이며 최저 매각가격이 119,000,000원이기 때문에 보증금인 11,900,000원을 미리 준비하셔야 합니다. 그리고 청수동에 위치한 법원에 직접 방문하셔야만 입찰이 가능합니다. 입찰시 입찰자 중에서 가장 높은 금액을 쓰신 분이 낙찰되며 입찰자가 없는 경우 30% 가 낮은 금액이 최저가가 됩니다. 천안지방법원의 경우 보통 11시 10분에 입찰이 마감되어 11시 30분부터 개표가 진행되니 참고부탁드리며, 혹시나 시간이나 일정에 변동이 있을 수 있으니 반드시 사전에 확인하시고 가시길 바랍니다.

 

입주권의 확보 가능 여부 확인

재개발 물건의 입주권의 유무는 조합 사무실에서 가장 잘 알고 있습니다. 그래서 재개발 지역에 경매 물건이 나온 경우 조합 사무실에 연락해 주소와 물건의 호실정보를 문의하게 되면 입주권의 보유 여부를 알 수 있습니다. 또는 사무실에 직접 방문하셔서 재개발의 현황에 대해서도 확인하실 수도 있으니 만약 입주권 및 재개발 진행상황에 대해 궁금하신 경우 사무실에 직접 방문하시는 것도 좋은 방법 중에 하나입니다.

대지지분이 워낙 작아 입주권은 없을 것이라고 확신했으나 워낙 세대수가 많다보니 혹시나 하는 마음에 대흥 4구역 조합 사무실 연락처 확인 후 연락을 취해보았습니다. 역시나 해당 물건은 입주권이 없다는 답변을 받았습니다. 이 물건을 잡아야 하시는 분의 경우 이미 대흥4구역에 토지지분이 일부 있어 입주권을 받아내거나 더 큰 평형으로 신청을 위해 추가 토지지분의 확보하시는 분이 해당되실 것입니다.